Миновав макушку лета, цены на хабаровском рынке жилой недвижимости приостановили свой скоростной бег. За июль стоимость среднего квадратного метра выросла лишь на 2,37%, достигнув уровня 45818,8 рубля (1794 доллара - по курсу Центробанка РФ на 1.08.2007 г.). А если учитывать подорожание рубля к доллару (на 1,08%) за месяц, то цена выросла лишь на 1,29%. Поэтому можно говорить, что на рынке недвижимости в июле рост был символический, что вполне согласуется с многолетними тенденциями.
В различных сегментах рынка движение цен было разнонаправленным. Так, если в центре цена среднего квадратного метра снизилась на 1,37%, то на окраине и в престижных районах средней отдаленности рост составил свыше 8%. Цена квадратного метра у трехкомнатных квартир стояла на месте, а у одно- и двухкомнатных квартир выросла на 3,5%.
При углубленном анализе ситуации можно увидеть, что снижение стоимости квадратного метра в центре произошло в основном за счет снижения этого показателя у «сталинок». Это лишний раз подтверждает мысль о том, что спрос на этот тип жилья снижается и замещается жильем в новостройках с большими площадями, отвечающими всем современным требованиям к качеству жилища. В районе средней отдаленности и на окраинах рост стоимости квадратного метра был определен в основном квартирами новой планировки, но немалое влияние и здесь оказали «сталинки».
При этом следует заметить, что «сталинки» на окраине и в центре отличаются принципиально. В центре это квартиры в больших престижных домах с большим количеством комнат, высокими потолками, большими площадями и прочими признаками элитной жизни 40-х-50-х годов прошлого века. Соответственно и цены на такое жилье очень высокие.
Совсем другая картина со «сталинками» на окраинах. Такие дома строились в рабочих слободках не для элиты общества, а для рабочих. Соответственно и качество такого жилья на порядок ниже. Это двух- или трехэтажные дома, зачастую сложенные из шлакоблоков, которые при нарушении внешней отделки подвержены быстрому разрушению под воздействием погодных факторов.
Положение усугубляют деревянные межэтажные перекрытия, не обновлявшиеся десятилетиями коммуникации, текущие кровли и прочие прелести нашего ненавязчивого ЖКХ. Влияет на цену такого жилья и отсутствие необходимой инфраструктуры, удаленность от центра с его культурными учреждениями и центрами развлечений. Раньше-то в таких районах рабочих окраин центром культурной жизни были заводские или фабричные клубы и дома культуры, которые сегодня если и существуют как строения, то уж точно не как очаги культуры местного масштаба.
Ну а поскольку цены на такое жилье ниже, то и спрос на него имеется, как на более доступное. Соответственно при наличии спроса могут расти и цены.
Но самые дешевые квадратные метры у квартир в деревянных двухэтажных домах, которые почему-то называют бараками. А ведь бараки - это, по сути, жилые одноэтажные сараи, собранные из щитов и разделенные на клетки-комнаты с одним коридором через все строение. Таких, пожалуй, уже и не осталось в Хабаровске. Ну а в деревянных двухэтажных домах (по проспекту 60-летия Октября, на Выборгской или, к примеру, в районе 51-й школы) средняя цена квадратного метра составляет 10700 рублей (около 420 долларов).
Ситуация с ценами на квартиры в июле менялась в соответствии с общей тенденцией роста цен. Наиболее активно дорожали квартиры в центре города (на 11,5%) и в районе средней отдаленности (10%), в который входят такие жилмассивы, как Северный микрорайон, Большой аэродром, Большая - Вяземская, дома в районе топографического техникума, 68-й школы и некоторые другие.
На окраинах города темп роста стоимости квартир был чуть более 4%, а вот в районе престижности ближе к центру наблюдалось символическое (на 1%) снижение цен на жилье. Это жилмассивы в районе улиц Антенной и Демьяна Бедного, остановок транспорта «Памятник партизанам», «38-я школа», Прибрежный и Первый микрорайоны. Но это средние показатели по району престижности, который рассчитывается с учетом всех типов жилья. А снижение здесь обеспечили одно- и трехкомнатные «сталинки» и «хрущевки».
Средняя цена трехкомнатных квартир новой планировки в центре города превысила 220 тысяч долларов (свыше 5500 тысяч рублей). Следует заметить, что в этой категории вообще уже не предлагаются на продажу квартиры по цене ниже 100 тысяч долларов (2560 тысяч рублей), а в лидирующей двадцатке этих квартир нет ни одной квартиры по цене ниже 0,5 миллиона долларов (12800 тысяч рублей).
Наиболее доступное жилье в июле предлагалось на продажу в районе Пятой площадки и на Красной Речке. Средняя цена однокомнатных квартир в этих жилмассивах составила 1290 тысяч рублей. При этом следует отметить, что средние цены на Красной Речке начали расти. Видимо, сказывается перспектива улучшения теплоснабжения в связи с подключением местной котельной к сахалинскому газопроводу.
На втором и третьем местах по доступности следуют квартиры в Авиагородке и в поселке им. Горького. Здесь однокомнатные квартиры предлагались в среднем за 1340 тысяч и 1350 тысяч рублей соответственно.
Июльский рынок недвижимости жилья не претерпел заметных изменений по своей структуре. Как обычно, половина из предлагавшихся квартир - это квартиры новой планировки, которые и диктуют ситуацию на рынке своими высокими ценами.
Почти 40% предложений приходится на двухкомнатные квартиры. Окраина и центр города представлены примерно одинаковым количеством квартир (около 30%).
В анализе ситуации на рынке недвижимости в прошлом месяце мы предполагали рост за июль порядка 2-4%. Сегодня можно порадоваться: наш прогноз оправдался полностью, а завышенный верхний предел можно объяснить только неожиданно резким повышением темпа роста за первый летний месяц. Что же можно ожидать в августе?
Ситуация на рынке жилья в этом году не совсем типичная - повышенные среднемесячные темпы роста (более 4%), бурное начало лета (почти 7%), заметное усиление рубля к доллару (3% за январь-август). Следует также иметь в виду, что в августе в последние годы наблюдался самый низкий процент инфляции, иногда переходивший в дефляцию (в 2003 и 2005 гг.).
Учитывая все это, можно ожидать в августе дальнейшего роста стоимости среднего квадратного метра. Конкретную цифру обозначить довольно сложно, но расчеты обещают рост на 2-3%. Таким образом, к началу осени в Хабаровске квадратный метр может стоить в среднем 46260-46770 рублей (1830-1850 долларов).
