Не так давно, лет шесть-семь назад, среди прочих строительных фирм Хабаровска работало товарищество с ограниченной ответственностью ООО «Модус ЛТД». Как выяснилось позже, тесно связанное с ООО «ЛПстрой». Уже на протяжении нескольких лет фирма проходит одну за другой стадии банкротства и сейчас дело близится к ее ликвидации. Однако в наследство остаются два построенных, но не введенных в эксплуатацию дома. А заодно доверчивые дольщики наедине с конкурсным управляющим и многочисленными коммунальными инстанциями.
В разгар этих событий конкурсный управляющий не без законных оснований считал, что квартиры дольщиков входят в конкурсную массу банкротящегося предприятия, а значит, должны быть выставлены на продажу. Коммунальщики тоже справедливо полагали: раз застройщик не выполнил в полной мере свои обязательства перед ними, то и они этим домам ничего не должны. Дольщики, в свою очередь, так же справедливо были убеждены, что сполна заплатив застройщику, имеют право и на квартиры, и на нормальную благоустроенную жизнь в них.
Речь идет о новостройках на ул. Владивостокская, 37 и ул. Гамарника, 17 в Хабаровске. В результате нешуточных баталий между конкурсным управляющим и жильцами победили жильцы. На тот момент в ситуацию включился департамент архитектуры города и предложил дольщикам единственный для них выход из сложившейся ситуации: оформить квартиры в собственность через суд как незавершенное строительство. Затем образовать ТСЖ и сообща ввести дом в эксплуатацию. Рекомендацию жильцы исполнили своеобразно: кто-то зарегистрировал квартиру как жилую недвижимость, а кто-то - как объект незавершенного строительства. Как теперь расхлебывать эту юридическую кашу, не знает никто, поэтому дома не сданы до сих пор. Но как бы то ни было, люди сегодня живут в своих квартирах, и никто из них не остался на улице.
Однако компания «Модус ЛТД» наряду с этими двумя объектами начала строительство третьего: оформила необходимые разрешительные документы и заложила фундамент дома на ул. Владивостокской, 20.
Новая идея по старой схеме
Можно предположить, что к своему банкротству здесь подготовились. Фундамент вовремя передали «ЛПстрою». Конечно же, совершенно случайно ее генеральным директором оказался Владимир Лутченко - он же директор «Модуса». Методы работы после смены вывески тоже остались прежними, модусовскими, поэтому… Вот здесь, собственно, и начинается новая история.
Кроме начатого строительства на улице Владивостокской в распоряжении «ЛП» находилось еще несколько участков под строительство, в том числе на улице Фрунзе, 33.
- Деньги с дольщиков дома на ул. Владивостокской Лутченко собирал с мая 2000 года, по 4500 рублей за квадратный метр. Можно предположить, что тогда же он начал строить «пирамиду». Чтобы завершить дом на ул. Владивостокской, 37 (который строило ООО «Модус». - Авт.), привлекались средства дольщиков с участка на улице Владивостокской, 20. В свою очередь, на строительство последнего дома были пущены деньги дольщиков новых участков «ЛПстроя», - восстанавливает события арбитражный управляющий Владимир Шведко. - К примеру, у меня есть сведения о 10 дольщиках неначатого дома с участка на ул. Фрунзе, 33. При этом я допускаю, что часть дольщиков до сих пор еще не заявила свои требования.
Этой схемой застройщик не ограничился. По сведениям из компетентных источников, часть квартир в доме на ул. Владивостокской продавалась по нескольку раз. Мало того. В мае 2003 года Лутченко был заключен договор с китайской компанией «JD». Под поручительство гражданина России Михаила Чернова «JD» предоставила «ЛПстрою» кредит на сумму 500 тысяч долларов США под 50 процентов годовых. Для сравнения: действовавшая на тот момент средняя процентная ставка по банковским кредитам равнялась 22-24 процента.
Тем не менее, в начале 2005 года у застройщика денег не оказалось, а дальше… угадайте с трех раз. Правильно, по накатанной колее застройщик двинулся к банкротству. Дело о банкротстве в отношении «ЛПстроя» суд возбудил в июне прошлого года. Но на этот раз дольщики вряд ли смогут вселиться в квартиры и оформить право собственности на жилье даже через суд. Дом недостроен.
К счастью, среди дольщиков оказался профессиональный строитель - директор подрядной компании «Два ДВ» Алексей Дубовицкий, который увидел выход из, казалось бы, патовой ситуации.
В январе этого года по инициативе Дубовицкого дольщики объединились в ТСЖ с выразительным названием «Надежда», а сам он стал его председателем.
Собрание будущих собственников жилья решило, что проще доплатить еще по 8000 рублей за квадратный метр, достроить дом и вселиться в свои квартиры, нежели через суд предъявлять претензии к застройщику. Ведь в случае продажи объекта дольщики получат в лучшем случае стоимость квадратных метров без учета инфляции. Предложения и график платежей дольщики передали арбитражному управляющему.
В свой черед арбитражный управляющий своевременно разработал план внешнего управления, который предусматривал достройку дома за счет средств ТСЖ «Надежда». Планировалось, что, собрав со всех имеющихся дольщиков дополнительные деньги, «Два Дв» сможет закончить коробку дома и внутридомовые сети. Чтобы рассчитаться с прочими кредиторами и ввести дом в эксплуатацию, план предлагал увеличить этажность жилой и офисной части дома.
Предполагалось, что в течение месяца «Хабаровскгражданпроект» скорректирует проектную документацию по дому, которая позволит получить дополнительные полторы тысячи квадратных метров.
После этого ТСЖ «Надежда» оформит разрешение на строительство в департаменте архитектуры Хабаровска (напомним, что сейчас объект является самостроем). Затем получит статус заказчика строительства и уже в установленном порядке привлечет инвесторов для новых площадей.
- Следуя плану, мы полностью компенсировали бы недостающую сумму, - подтверждает председатель ТСЖ «Надежда» Алексей Дубовицкий.
И здесь без Китая не обошлось!
Но тут карты спутала та самая китайская компания «JD». Оказалось, что на дом у нее свои виды.
- Не буду утверждать, что 50 процентов годовых по этому кредиту - злой умысел господина Лутченко, но обрисую нынешние последствия такой ставки. Исходя из положений закона, дольщики дома по ул. Владивостокской, в общей сложности заплатившие за свои будущие квартиры больше 74 миллионов рублей, относятся к неголосующей нулевой очереди, выплаты по которой являются текущими расходами. А китайская компания «JD» со своими 29 миллионами, то есть с суммой в два раза меньшей, имеет большинство голосов в третьей голосующей очереди кредиторов. Как крупнейший кредитор она, по сути, единолично может принимать важнейшие решения, - продолжает Владимир Шведко. - Представитель «JD» Михаил Чернов предложил мне включить в план внешнего управления расторжение договоров со всеми дольщиками ул. Владивостокской, 20 под тем предлогом, что это мешает восстановлению платежеспособности вверенного мне предприятия. Перезаключить эти договоры я должен был уже на новых рыночных условиях. Кроме того, от меня требовалось де-факто признать право компании «JD» на дом по ул. Владивостокской, ибо другого имущества у «ЛПстроя» нет. Я отказался нарушить Гражданский кодекс Российской Федерации.
Проще говоря, «JD» речь ведет не о возврате долга, а о захвате функций застройщика и получении масштабной прибыли. В подтверждение этого последовали конкретные шаги.
Во-первых, китайская компания инициировала ряд судов, на которых из третьей очереди были убраны несколько других кредиторов. Например, компания «Два ДВ», которая на протяжении внешнего управления достраивает дом фактически за свой счет. Во-вторых, получив таким способом большинство голосов в очереди кредиторов, «JD» отменила принятый план внешнего управления. Наконец, в-третьих, она попыталась убрать неугодного внешнего управляющего. Во время болезни Владимира Викторовича представитель компании провел собрание кредиторов (на самом деле собрание с самим собой), на котором сменил саморегулируемую организацию арбитражных управляющих. Решение такого «собрания» остальные кредиторы намерены обжаловать. Уже известно, что арбитражный суд должен сменить организацию арбитражных управляющих 23 ноября, а жалобу кредиторов об ущемлении тем самым их прав рассмотреть 6 декабря. Где логика, спрашивается? Однако предположим, что такая последовательность сложилась случайно.
Спрогнозировать дальнейшее нетрудно. Если суд не удовлетворит жалобу кредиторов, ничто не помешает компании «JD» найти покладистого арбитражного управляющего и предложить ему сделку. Подходящая кандидатура - управляющий, которому уже вынесено достаточно много замечаний и предупреждений за нарушения. Новый управляющий может признать право компании на дом, расторгнуть договоры с дольщиками, и те окажутся перед выбором: либо потерять деньги, либо изыскивать еще столько же, сколько вложили, а может, и гораздо больше. Кто не согласен - тот свободен. Управляющего, конечно, при таком раскладе потом дисквалифицируют, но пока суд да дело, а в судах наших, как показывает жизнь, тоже есть место разным случайностям…
С точки зрения бизнеса, китайскую компанию можно понять: она хочет вернуть свои деньги гарантированно, быстро и с максимальной отдачей. Есть, правда, кое-что, что компания «JD» не учла, - позиция по этому вопросу департамента архитектуры Хабаровска.
- Суд уже лишил «ЛПстрой» статуса заказчика строительства по этому объекту. Но по новому законодательству права на землю находятся в ведении застройщика, а не заказчика строительства. После того, как «ЛПстрой» лишат и этой функции, земля будет передана городской администрации. К нам обращались некоторые кредиторы с просьбой об оформлении разрешения на строительство, мы им отвечаем так: при малейшей возможности администрация города передаст землю ТСЖ «Надежда». А возможность такая, я уверен, найдется, - говорит директор департамента архитектуры Виктор Новицкий.
Как будут развиваться события дальше, пока неясно. Управляющий Шведко считает, что существенную помощь дольщикам могут оказать переговоры на уровне городской либо краевой администрации с чиновниками провинции Хэйлундзян или города Дунин, где зарегистрирована торговая компания «JD». Вообще-то по деловому обыкновению, сложившемуся в международном праве, от банкрота принято требовать возвращения долга со снижением процентной ставки до ставки рефинансирования, действовавшей в стране на тот момент.
После российской трагедии дольщиков «Социальной инициативы» департамент архитектуры города провел проверку хабаровских застройщиков, специализирующихся на жилье. Выяснилось, что таких деятелей отрасли, как директор «ЛПстроя», в Хабаровске единицы, но они все-таки есть. Кто они, эти доморощенные «пирамидостроители» и просто непрофессионалы, скоро станет известно широкой публике, значит, и шансов на успех у них не будет.
Что же касается ул. Владивостокской, 20, то на сегодняшний день это симпатичный дом из красного кирпича. Благодаря средствам дольщиков и компании «Два ДВ» по этажности он уже перерос собственный проект и достиг десятого этажа - то есть строить осталось совсем немного. А значит у нашего края есть шанс не получить обманутых дольщиков. Или все-таки получим?..
P.S. Остается вопрос: что происходит с другими участками «ЛПстроя»? В общей сложности их было четыре. По одному из них (улица Гамарника, 20) администрация города, заподозрив «неладное», отменила свое постановление еще в 2003 году, благо для этого были основания. Участок был передан «Дальспецстрою». По остальным участкам истекает либо истек срок, в который «ЛПстрой» должен выполнить свои обязательства перед городом, так что в недалеком будущем все постановления, отводившие участки этому застройщику, будут отменены.
