Наконец-то рынок жилой недвижимости в Хабаровске приходит в норму. А норма для него в летние месяцы - застой и снижение темпов роста (это когда квартиры не дорожают, а иногда даже дешевеют). Классически в этом плане выглядел 2005 год. Тогда в летние месяцы рынок стоял, а в августе произошло снижение стоимости среднего квадратного метра более чем на 1,5%. Август нынешнего года хотя и не дотянул по своим показателям до классической ситуации, но был близок к этому: средний квадратный метр по городу за месяц подорожал лишь на 0,65%, а с учетом изменения курса доллара всего на 0,2%. К началу осени стоимость среднего квадратного метра в Хабаровске составила 1805,61 доллара (46313,8 рубля).
Хотя в целом картина на рынке выглядит спокойно, в некоторых сегментах рынка все же наблюдалось движение, в частности на 2-4% подорожал квадратный метр у квартир улучшенной планировки («брежневок») в центре города и в районе престижности средней отдаленности, а также у «хрущевок» в центре и в районе престижности ближе к центру. В остальных сегментах основной показатель падал в цене или менялся незначительно. Наиболее заметно подешевел средний квадратный метр на окраине (на 1,27%) и в районе средней отдаленности.
При этом на окраине квадратный метр дешевел в наибольшей степени у квартир новой планировки (на 2,46%). Это связано с тем, что доля таких квартир в структуре предложения в конце лета несколько увеличилась, а рост предложения при неизменном спросе на рынке в летние месяцы вынудил продавцов снижать цены.
И еще интересный момент наблюдался на окраине. Среди квартир разной планировки самый дорогой средний квадратный метр предлагался на продажу у «хрущевок». Такая ситуация повторяется довольно регулярно. Это связано с тем, что при прочих равных условиях цену на продаваемую квартиру назначают только учитывая количество комнат, а не общую площадь. А у «хрущевок», как известно, общая площадь квартиры меньше, чем у квартир других планировок (за исключением «малосемеек»), поэтому и получается квадратный метр у них дороже.
Цены на квартиры нельзя усреднить до такой же степени, как квадратный метр: все они очень разные. С одной стороны, есть квартиры по цене в 25,5 миллиона рублей, с другой - квартиры, цена которых не дотягивает и до 0,5 миллиона рублей. Поэтому будем рассматривать ситуацию с ценами на квартиры по сегментам.
В целом август не отличился резкими изменениями цен на квартиры. Незначительно поднялись цены лишь в районе престижности ближе к центру (на 4,5%), к которым относятся жилмассивы в районах Большой - Вяземской, 38-й школы, Большого Аэродрома и некоторых других. Да подешевело жилье в районе престижности средней отдаленности (на 5,5%).
Это жилмассивы Северного микрорайона, районов Овощесовхоза и остановки общественного транспорта «Топографический техникум». На 3,4% дешевле в августе предлагались на продажу и квартиры в центре города (район «красного квадрата», ограниченный улицами Ленина, Серышева, Ленинградской). В большинстве же сегментов рынка цены стояли.
Локомотивом снижения цен в центре города стали квартиры новой планировки. Однокомнатные здесь в августе предлагались почти на 8% дешевле, чем в июле, двухкомнатные - на 3%. Это связано со снижением покупательской способности населения. Цены на такое жилье в центре остаются высокими, и те, кто имеет деньги, предпочитает приобретать здесь трех- и многокомнатное жилье, а люди, способные купить только одно- или двухкомнатное жилье, вынуждены обращать свои взоры на окраины и другие районы, подальше от центра города.
Трехкомнатные «хрущевки» в августе дорожали почти по всему городу (за исключением жилмассива в районе Овощесовхоза) со средним темпом 3-5%. Это объясняется сокращением предложения таких квартир за месяц на 5,5% и сохраняющимся спросом на них, как наиболее доступные по цене при относительно больших жилых площадях. А современные отделочные материалы и строительные технологии позволяют перепланировать их и отделать в полном соответствии с желанием покупателя.
Надо заметить, что наряду с общим ростом цен из года в год (в августе нынешнего года цены выше прошлогоднего августа на 58,8%) цены на квартиры, определяемые отдаленностью от центра города, сближаются с ценами центра. Так, если пять лет назад разница в стоимости однокомнатных квартир новой планировки в центре города и на окраине достигала порой 100%, то сегодня она приближается к 50%. Это происходит из-за развития городской инфраструктуры, дорожной сети, повышения мобильности населения, понимания некоторыми людьми того, что центр города - сегодня не самое лучшее место для проживания.
Какие же перспективы ожидают нас после мертвого сезона в августе? Многолетние наблюдения рынка недвижимости показывают, что осенью начинается интенсивный рост цен со средним темпом сентября 2-4%, с увеличением его в последующие месяцы. Думается, что и текущий год не станет исключением. Корректирующим фактором может стать только темп инфляции и курс американского доллара.
Правительство обещает снижение первого фактора, а доллар из-за глубокого кризиса на рынке недвижимости в Америке может продолжить падение до 25,5. Все это должно отразиться и на нашем рынке жилья, несколько понижая обычный сентябрьский темп до 1-3%. Таким образом, к концу сентября стоимость среднего квадратного метра на вторичном рынке жилья Хабаровска может составить 1824-1860 долларов (46512-47430 рублей).
Александр ХВОРОВ. Газета"Тихоокеанская Звезда"
